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公益为先 功能提升 政策协同上海城市更新经验

杭州规划2019-05-14 16:26:30

  根据上海市委、市政府关于“规划建设用地规模负增长”、“以土地利用方式转变倒逼城市发展转型”的要求,上海已进入“存量开发、内涵式创新发展”的阶段,城市更新是未来城市发展的主要任务。为此,上海市规土局先后出台了“工业用地转型升级”等规划土地政策,并于2014年下半年研究形成了《上海市城市更新规划实施办法(试行)》(征求意见稿),以期通过城市更新,积极适应、主动引领规划土地工作的新常态,具体包括以下四个方面:

  一、注重人的全面发展,提升城市品质。

  围绕如何适应人的全面发展需求,以服务民生为重点,把公共利益优先摆在突出位置,注重交往、体验空间的塑造,改善人居环境,完善公共服务,彰显城市魅力和吸引力。

  如,静安区秉承公共利益为先的原则,通过城市更新项目带动地区公共产品的增加和改善。其中,东斯文里改造,增加了对里弄历史建筑的保护,部分保留历史建筑可不计入地块开发总量。


东斯文里国际方案征集—伍德方案


  二、注重城市有机更新的规划引领

  在城市空间和土地资源有限情况下,进一步强化有机更新理念,改变简单“拆”、“建”的既有旧改模式,做好城市设计,强调土地复合、功能混合与文化融合,突出内涵发展。

  如,徐汇区采取差异化的更新策略,针对北、中、南片不同区域建设发展的现状基础不同,因地制宜地推进实施城市更新。对需要开展城市更新的地区进行整体更新评估,梳理现有规划土地政策和城市存量建筑转型发展之间的互动关系。其中,西亚宾馆在酒店转为办公之时,提供了底层供市民使用的公共空间和地区紧缺的立体公共停车位。

徐汇区西亚宾馆


  三、注重城市更新的评估工作

  对准国际大都市的城市标准,通过对更新项目及其相关区域的评估研究,明确完善社区公共配套、提升地区品质的整体要求,作为城市更新的底线,指导更新方案编制。

  如,闸北区结合新一轮的总体规划,拟对全区进行城市更新评估,重点突出城市更新中以人为本、公共利益优先、业态提升、优化环境等基本理念。


闸北区北三块改造方案


  四、以规划土地政策创新推进政策资源整合,实现多策并举

  规划和土地管理率先结合更新需求,针对不同地区、不同情形,制订适度的规划土地鼓励政策,激发市场动力,切实保证项目操作落地。同时,将城市更新的理念引入管理工作,推进管理体系转型,统合商贸、房管、财税等部门政策,大力推进更新实施。一是搭建政府企业的有效联系和协作平台。如静安区曹家渡地区更新,相邻三区的相关企业建立了曹家渡商圈联合会,共同推动地区更新建设。二是探索联动开发机制。如徐汇区尝试建立风貌区待更新地块项目库和其他地区(如徐家汇、滨江地区)待更新地块项目库,通过开发权转移机制在两个项目库之间建立联动关系。三是探索城市更新融资新途径。如静安区成立静安区城市更新投资基金,把区属企业的开发优势、社会资本的资金优势、基金管理公司(GP)的运作优势、专业代理机构的招商运营管理优势有机结合起来。


  (本次信息内容根据杭州市规划局3月19日赴上海市规划与国土资源管理局学习交流会议整理。图片来自会议交流PPT)